商圈研究的概念

商圈是一個(gè)地理概念。從行業(yè)角度講，不同業(yè)種和業(yè)態(tài)的零售業(yè)者在一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這個(gè)區(qū)域的范圍就叫商圈。從零售業(yè)者的角度講，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區(qū)域。根據(jù)來(lái)店顧客的比率，商圈又可以進(jìn)一步劃分為核心商圈、次要商圈和邊緣商圈。

核心商圈：也稱(chēng)第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購(gòu)物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來(lái)自主要商圈。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最高，這一商圈很少與其他類(lèi)型商店的商圈發(fā)生重疊，否則就易出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò)20分鐘。

次要商圈：也稱(chēng)第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40分鐘。 

邊緣商圈：也稱(chēng)第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來(lái)商店購(gòu)買(mǎi)商品中不太方便。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在40分鐘以上。

商圈研究是運(yùn)用科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研方法，通過(guò)調(diào)查分析商圈的商業(yè)生態(tài)構(gòu)成、影響范圍、商業(yè)特點(diǎn)以及影響等因素，為選擇商業(yè)營(yíng)業(yè)或制定營(yíng)銷(xiāo)策略提供科學(xué)依據(jù),是分析商家的經(jīng)營(yíng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)力度、發(fā)展前景的重要手段，也可以為商家的投資和營(yíng)銷(xiāo)策略提供支持性數(shù)據(jù)。在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中，商圈研究已經(jīng)是商家經(jīng)營(yíng)過(guò)程中非常重要的市場(chǎng)研究手段，幾乎所有大型或連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在新設(shè)網(wǎng)點(diǎn)或者變更經(jīng)營(yíng)范圍的時(shí)候都要采用商圈研究。

商圈研究的主要模型

1、輻射模型（RadialStudies）

主要考慮商店地點(diǎn)可輻射的范圍，最大半徑為5公里（零售業(yè)），汽車(chē)業(yè)的輻射范圍會(huì)大一些。

2、吸引力模型（GravityModels）

在空間上描繪所有位置的分布，確定其相對(duì)吸引力，主要考慮自己商店與競(jìng)爭(zhēng)者吸引力的大小，顧客的距離。

1）雷利模型

雷利模型認(rèn)為，具有商業(yè)中心地機(jī)能的兩個(gè)城市，對(duì)位于其中間的某一個(gè)城市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩城市的人口成正比，與兩城市與之間地城市或城鎮(zhèn)的距離成反比。

2）哈夫模型

哈夫模型認(rèn)為，某消費(fèi)者選擇一個(gè)商場(chǎng)的概率等于該商場(chǎng)對(duì)該消費(fèi)者的吸引力除以可能選擇的所有商場(chǎng)吸引力之和。

3、時(shí)間距離模型（DriveTimeAnalysis）

要考慮乘車(chē)到達(dá)商店的時(shí)間（考慮交通堵塞的時(shí)間）。

4、趨勢(shì)地圖分析（TheTrendMapanalysis

使用獨(dú)特的輻射篩選技術(shù)，以消費(fèi)者數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，精確的測(cè)量空間分布以及商圈的特點(diǎn)

不同行業(yè)的不同問(wèn)題，同一行業(yè)的不同問(wèn)題，需要設(shè)計(jì)不同的商圈研究方案。所以商圈研究沒(méi)有一個(gè)定式，需要不同問(wèn)題不同對(duì)待，本著“服務(wù)客戶(hù)“的原則，我們及時(shí)與客戶(hù)溝通，讓客戶(hù)參與到方案的設(shè)計(jì)中來(lái)，深入、準(zhǔn)確、有效地進(jìn)行商圈研究。

商圈研究?jī)?nèi)容

商圈研究基本由4個(gè)方面構(gòu)成：商圈范圍確定、商圈調(diào)查、資料分析和商圈結(jié)論。具體而言，商圈研究指的是運(yùn)用具有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研方法，對(duì)商圈的人口構(gòu)成、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、消費(fèi)特征、購(gòu)買(mǎi)力等進(jìn)行分析研究。

商圈研究的主要內(nèi)容包括：確定項(xiàng)目選址及商圈的范圍，確定商圈型態(tài)；商圈所在區(qū)域商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)、道路交通狀況；行業(yè)調(diào)查、經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)模式；人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)及常住/外來(lái)人口、消費(fèi)特征、購(gòu)買(mǎi)力和人文特征；鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)情況及經(jīng)營(yíng)策略；影響商圈的其他市場(chǎng)因素，政策、法規(guī)、城市規(guī)劃等；評(píng)估商圈的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展?jié)摿Γ淮_定商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃方向及業(yè)務(wù)方向。

商圈研究的主要方法

1、定性研究方法：商圈研究的定性調(diào)查技術(shù)包括小組座談會(huì)、專(zhuān)家意見(jiàn)法、深度訪(fǎng)談和現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)察法等；

2、定量研究方法：商圈研究的定量調(diào)查技術(shù)包括入戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)、定點(diǎn)訪(fǎng)問(wèn)以及電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)等；

3、數(shù)據(jù)分析技術(shù)：商圈研究所采用的數(shù)據(jù)分析技術(shù)為相關(guān)分析、判別分析、對(duì)應(yīng)分析等；

4、機(jī)會(huì)分析技術(shù)：SWOT分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、業(yè)態(tài)成長(zhǎng)模式分析等。

商圈研究的主要調(diào)查方法（數(shù)據(jù)采集方法）

1、單純劃分法

這是最簡(jiǎn)單的一種方法。也就是通過(guò)多種渠道，把搜集到的顧客地址標(biāo)注出來(lái)，繪制成簡(jiǎn)圖。然后把簡(jiǎn)圖最外圍的點(diǎn)連接成一條封閉的曲線(xiàn)，該曲線(xiàn)以?xún)?nèi)的范圍就是商圈所在。簡(jiǎn)圖需要標(biāo)示出商圈東南西北大方向的位置，以及在此區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店、人員集中的地段、大型集會(huì)場(chǎng)所等，道路、街巷也應(yīng)該標(biāo)示出來(lái)。此外，人流的走向、公共汽車(chē)站等也不能忽視。這種方法一般僅適用于原有店鋪欲獲取本身商圈資料時(shí)使用，它最大的缺陷是，設(shè)定出來(lái)的商圈是有界限的。

2、抽樣調(diào)查法

在該商圈內(nèi)，設(shè)置幾個(gè)抽樣點(diǎn)作為對(duì)當(dāng)?shù)厣倘Φ膶?shí)地了解和評(píng)估。抽樣的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住戶(hù)數(shù)、交通狀況等。

3、詢(xún)問(wèn)調(diào)查法

這是一種由經(jīng)營(yíng)者以詢(xún)問(wèn)的方式向顧客了解情況、收集資料的調(diào)查方法。可以采用直接詢(xún)問(wèn)、電話(huà)詢(xún)問(wèn)、郵寄詢(xún)問(wèn)、留置問(wèn)卷等方式進(jìn)行。這是一種常用的方法，通過(guò)這種方法取得的數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確。

4、類(lèi)推法

這是指通過(guò)現(xiàn)存分店的商圈狀況來(lái)類(lèi)推擬開(kāi)設(shè)分店的商圈范圍。具體講就是根據(jù)店鋪特性、選址特性、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、各種統(tǒng)計(jì)分析以及商圈特性等項(xiàng)目，推定諸條件接近現(xiàn)有分店的地區(qū)。即從現(xiàn)有分店的商圈狀況來(lái)預(yù)測(cè)、設(shè)定擬開(kāi)分店的商圈。